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关于进一步加强我市物业管理的建议

发布:2009-11-01 20:16 阅读:223

 

徐 苏 安

 


物业管理作为近年来产生的新生事物,自国务院200368颁布了《物业管理条例》后,已经对社会综合治理和推动平安太仓建设起到了愈来愈重要的作用。然而,随着我市居民社区的新建和改建发展,由于诸多方面的原因,目前物业管理方面的工作还存在着众多问题,这些问题若不尽快予以解决,势必会影响到我市现代化城市建设的步伐。

一、目前我市物业管理的现状

我市物业管理行业起步于1999年,物业服务企业由最先的5家发展到现在已核定资质的48家,其中本地企业35家都是三级资质,外地企业10家二级资质、3家三级资质。已取得工商营业执照名称为物业公司的达87家,房地产公司兼营物业的14家,共101家。其中53家尚在申报物业资质程序中。如今物业管辖范围已有74个住宅小区、面积485.5万平方米从业人员近4000人。据不完全调查了解,目前我市物业行业经营上普遍存在着物业费难以收取的情况,很多物业公司物业费的收取率大多在35%左右,应收款日益庞大,经营状况举步维艰,已出现一些物业企业抵押贷款经营、职工工资打折扣等状况,严重影响到物业公司的生存发展和服务质量,也给小区乃至整个社会今后的平安管理带来了隐患。

二、存在的主要问题

1政府有关职能部门某些方面管理缺位。《苏州市住宅区物业管理条例》第十一条规定“首次业主(代表)大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组。物业管理区域符合第十条规定情形的,建设单位和前期物业服务企业应当及时告知街道办事处(镇人民政府)。”我市物业管理区域内未按期成立业主大会和业主委员会相当普遍,目前74个物业小区已成立业主大会的小区有46家,大多为老小区为主。而居住人数众多的大庆锦绣新城、华源上海城、宝龙广场、高尔夫湖滨花苑、华侨花园等新小区早已符合上述第十条规定、具备成立业主大会及业主委员会的条件,但迄今仍未成立业主大会和业主委员会。据调查统计,我市目前符合成立业主大会条件的物业小区已占绝大多数,各小区业主大会迟迟未能成立,房产行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)行政不及时到位是主要原因。唯有政府有关职能部门思想重视、积极主动抓这项工作,各小区的业主大会才能尽快成立起来。而业主大会及业主委员会的尽早依法成立,是解决当前物业行业管理诸多矛盾和问题的重要关键所在。

2物业公司不严格依法经营,服务不透明等问题导致业主和物业公司对立情绪日益增长,服务与收费未相辅而相减,互为因果恶性循环,甚至严重影响到物业企业自身的生存发展

a.开发商销售新房时对业主的霸王合同格式给业主入住后物业收费纠纷埋下了隐患。例如高尔夫湖滨花苑商品房买卖合同补充协议第十三条格式规定:高层小高层、叠加、连排、独立别墅物业管理费分别为1.21.523元每月平方,业主购买新房时无从理论只得屈从,物业公司依据上述合同收费似乎理直气壮,但实际上违反了太政发(2006118号文件《太仓市物业收费管理实施细则》最高不得超过1.3元月平米的收费标准规定。其第十条规定“已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,在价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定”。很多物业公司为了维持高等级收费标准,达到时间越长越久就越有利的目的,从自身经济利益考虑,拖延同业主大会签订新的物业服务合同,忽视甚至抵触业主大会的成立也就不足为怪了。

b.《太仓市物业收费管理实施细则》第六条“物业服务收费应当遵循公开合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。”第二十四条“物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半年(或一年)向业主或使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出情况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督”。第十四条第一款第一项“物业管理合理利润(普通住宅不超过8%)”。而实际情况是公开收费项目、标准、服务内容、服务质量的物业公司可谓凤毛麟角屈指可数,很多业主心中不平不服又不知从何申诉,导致情绪性拖延交费甚至不交费现象比比皆是屡见不鲜。

c.江苏省质量技术监督局20033月就公布了《江苏省住宅物业管理服务标准》,就物业公司提供的各类服务都作出了详细的规定,明确了按不同的服务等级收取不同的服务费用,但在实际情况中业主知之者甚少,物业公司也从不提及有此规定,更不用说公开明示了。

d.物业公司自身素质普遍不高,个别管理水平低下。由于成立一个物业公司起点条件较低,三级资质注册资金仅仅只需50万元,因而新的物业公司如雨后春笋般取得工商营业登记执照。物业管理作为一门新兴的服务行业,其营运主要取决于法人代表的经营理念和管理水平,很多物业从业人员没有经过相应的职业培训就匆匆上岗,物业管理水平质量良莠不齐自不待言,出现不尊重业主的权利、片面追求盈利忽视服务质量等现象更是不一而足。特别是有些开发商为了肥水不流外人田,同时也为了赚取每平方米10元的综合交接费,匆忙成立物业公司,所谓边经营边学习。这些隶属于开发商的物业公司,在共用部位、共用设施设备等涉及到开发商利益的问题上,其立场决定其难以真正维护好业主的合法权益。

3、个别开发商、建筑商、销售商经营中的不规范行为给物业公司收费带来了隐患。如新房验收时基本都予以通过,但业主装修入住后发现屋顶山墙漏雨、横梁高度不一等问题,理应通过销售商开发商找到建筑商维修,但建筑商早已撤离小区工地,物业公司向开发商要求维修资金又是颇费周折,最终实际解决情况大多难以让业主满意。又如销售商在售房时承诺业主减免一定期限的物业费,业主入住后物业公司又不承认,导致业主埋怨物业公司,拖延甚至不交物业费。

4部分业主或使用人的自身素质低下也是物业费难收的原因之一。

《太仓市物业收费管理实施细则》第二十六条第二款规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;预期仍不交纳的,物业管理企业可以依据物业合同的约定,依法追缴”。今年华侨花园发生了一起小区业主无故不交物业费最后通过法院判决业主败诉的事例,虽然物业公司最终胜诉,但面临众多的欠费业主,该物业公司没有更多的时间和精力通过法律手段去每家交涉,企业自身的合法权益也受到了损害。

5老社区的居民小区已出现房屋破旧、环境破损状况。有不少小区因年限已久,屋顶漏、外墙脏等,都需要维修和清洗,却拿不出钱来。因为业主在入住新房后,从来就没交过维修资金。少数交了的,也没有交足比例。政府近年来已花费2000多万元对向阳、桃园等小区的居民房屋、公共设施进行维修,但众多的老小区公用设施设备的维修是一项长年长久的任务,如长此以往政府将不堪重负。应创造条件让物业公司进入老社区依法进行管理。

6、对物业行业的个别政策不尽合理。

a.目前对物业小区电价收费是按民用电还是工商业用电,国家似乎没有统一规定。我市对物业小区内公共设备用电实行的是每度0.813元工商业用电价格,没有按每度0.5283元民用电价格结算,每度电多支出53.9%费用。从理论上讲,物业小区用于小区的公共照明、电梯等设备,没有用于工商业的营利性经营,纯属小区居民生活用电,不应按照工商业用电收取电费。

b. 《太仓市物业收费管理实施细则》规定了物业收费按7个等级收费,从每平方0.1元到1.3元,这个等级标准同《苏州市物业收费管理实施办法》规定的7个等级一样,考虑到我市的房价和居民实际收入水平同苏州还是有很大差别,我市的物业收费等级标准似有不妥。

三、完善推动物业服务行业的对策

1、尽快推动符合法律法规具备条件的物业管理区域成立业主大会及业主委员会。政府有关职能部门在此问题上应当仁不让积极作为,政府也可以考虑把这项工作作为街道委员会全年工作目标考核内容之一,督促各街道委员会及社区居委认真行使职能。一旦业主大会和业主委员会成立,物业管理各项工作就能依法逐步走上正轨真正开展起来,上述很多矛盾和问题也将会迎刃而解,平安太仓的根基也将更为牢靠。

2、严格各物业公司的经营行为。房地产管理部门应加强监督、依法管理、积极行政,要求各物业公司必须遵守国家发改委、建设部[2004]1428号《物业服务收费明码标价规定》;江苏省质量技术监督局《江苏省住宅物业管理服务标准》;国家发改委、建设部【20072285号《物业服务定价成本监审办法》等法规,并向业主公开公示。对个别不遵守法律法规,没有职业操守不服从管理的物业公司坚决予以查处。还可以通过物业管理专业委员会实行行业自律,褒优贬劣。

3、加大对市民就物业管理方面的法律法规的宣传力度。可以通过报纸、电视、广播等渠道进行宣传,使广大市民更多地了解知道自己的合法权利和应尽的义务。为了保证业主委员会的正常工作,政府有关部门也应对业主大会及业主委员会的工作不断提出相应的指导意见。

4、重视对老小区物业的管理力度。应认真贯彻执行江苏省建设厅、财政厅(200819号关于转发《住宅专项维修资金管理办法》的通知,按照“应当建立而未建立,或未完全建立住宅专项维修资金的住宅或住宅区,业主应当成立业主大会并召开业主大会会议,就补建本区域住宅专项维修资金及维修资金管理制度作出决定”的精神,政府财政将能节省一笔不菲的开支。另外,依照法规政策规定,业主大会成立后,目前由财政托管的住宅专项维修资金应划转给业委会,由业委会委托商业银行开设专门帐户专款专用。

5、政府对物业公司在小区用电、地方税收、小额贷款等方面,应从大局长远考虑,从维护社会长治久安的角度上,尽可能提供政策扶持。海南省发改厅早在20066月就物业小区电价就曾专门发文,强调居民物业小区的居民生活、公共照明、电梯、消防用电价格全部定为生活用电。我们太仓物业小区的用电、税收制度,在当今经济发展速度下降、企业经营困难、市民收入降低的大环境下,理应本着让利于民的原则,改工商业用电为民用电、对物业企业有必要予以阶段性减税免税,达到藏富于民于企、减轻市民负担、维护物业健康发展的目标。

总之,物业公司的兴起和发展已成为一股新兴的时代潮流,几年来的事实证明,它已成为百姓生活中不可或缺的一个服务行业,其兴其衰都息息相关到千家万户的利益,也关系到社会的平安和谐。若放任物业公司自生自灭,没有物业公司管理的小区将会给全社会和广大市民带来不可想象的后果。只要有平安和谐的居民小区,必将会有平安和谐的新太仓!

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